“星期六（4月19日）來了400多組客戶，很夸張，真的接待不過來。”上海市楊浦區(qū)濱江某樓盤置業(yè)顧問徐清向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“到時候如果沒有其他選擇，大家應(yīng)該會考慮認籌我們的”。

4月20日，每經(jīng)記者實探發(fā)現(xiàn)，偌大的售樓處被一組組看房家庭擠滿，展廳、休息區(qū)、唯一的樣板間，每個角落都擠滿了看房人。

該項目所在的楊浦濱江板塊大橋東段，目前美團、嗶哩嗶哩等大型企業(yè)總部在建，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入優(yōu)勢明顯；頭部房企紛紛扎根，高端住宅大量供應(yīng)。

但市場對于該板塊始終有爭議：有人堅定看好未來發(fā)展，有人認為楊浦濱江的規(guī)劃遲遲未能兌現(xiàn)，城市界面差強人意。

住宅開發(fā)太快

上海市楊浦區(qū)人民政府2012年1月印發(fā)的《上海市楊浦區(qū)濱江發(fā)展“十二五”規(guī)劃》曾提出該區(qū)域存在的不足及瓶頸，其中包括“規(guī)劃布局和功能定位有待提升”“市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施欠債較多”“公共空間和公共岸線有待完善”等。

事實上，楊浦濱江開發(fā)周期長，城市更新難度大。濱江核心區(qū)近10平方公里內(nèi)，工業(yè)倉儲、運輸碼頭較多，城市面貌破舊。

經(jīng)過多年舊改和開發(fā)建設(shè)，2017年底，隨著黃浦江兩岸45公里濱江岸線公共空間全線貫通，楊浦濱江南段5.5公里沿江岸線也全面開放。盡管近年來板塊內(nèi)的規(guī)劃高度與建設(shè)速度有目共睹，但相較于住宅開發(fā)對于板塊能級的期待，似乎仍不夠匹配。

但慢也有慢的好處。

第一太平戴維斯中國區(qū)策略顧問部負責人朱鋒在電話中對每經(jīng)記者表示：“好處在于它的規(guī)劃建立在其他濱江板塊的開發(fā)經(jīng)驗之上，從濱江沿岸向腹地的規(guī)劃布局邏輯更科學(xué)，整個沿江空間完全釋放給民眾，更親水，更宜居。”

上海楊浦濱江某住宅項目售樓處 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

每經(jīng)記者在楊浦濱江沿線看到，大體量的項目建設(shè)正如火如荼：中交廣場、中海代建八埭頭商業(yè)地塊，以及中信泰富地產(chǎn)多個風貌地塊、翠湖濱江風貌別墅等構(gòu)成組團；美團上海科技中心、嗶哩嗶哩新世代產(chǎn)業(yè)園、楊浦濱江創(chuàng)智中心，與浦江之星、海玥外灘序，以及多個風貌地塊構(gòu)成組團。

“但目前城市界面和公建配套還在規(guī)劃完善中。”朱鋒說，“一些大型商業(yè)配套在規(guī)劃中，大連路板塊有一個大的商業(yè)綜合體，有一定的開發(fā)周期；楊浦大橋片區(qū)的總部基地，包括嗶哩嗶哩新世代產(chǎn)業(yè)園、美團上海科技中心，配套屬性不是偏消費型的，但規(guī)劃中的合生匯會有所補充。從整體看，楊浦濱江目前商業(yè)相對分散，缺少集聚效應(yīng)”。

能否撐起房價“10萬元+”？

“那您先在這看看，又有一組客戶來了，我得去接一下。”徐清迅速陪同記者看了一下樣板房，便匆匆離開接待下一組客戶了。

每經(jīng)記者探訪的項目，預(yù)計單價超過10萬元/平方米，其中附贈地下室的房源預(yù)估1500萬元/套。

近幾年，各大開發(fā)商也用實際行動表達對楊浦濱江的信心，如中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、中鐵置業(yè)、瑞安房地產(chǎn)等。

最近的一次土拍，是2024年11月27日，中海地產(chǎn)以總價36.45億元競得定海社區(qū)K8-05地塊，溢價率16.33%。該地塊定名為中海云邸玖章，不久前已開啟認籌。

從“一房一價”表來看，銷售單價從約9.25萬～12.46萬元/平方米，部分房源總價超過1870萬元/套。不過，項目認籌熱度與近期徐匯濱江板塊、浦東新楊思板塊的熱門樓盤相比，仍然稍顯弱勢，并未觸發(fā)積分。

目前，楊浦濱江沿岸一線已經(jīng)集中了縵云上海、中海云邸玖章、保利江浦項目、中建壹品外灘源著等改善型項目，以及招商蛇口桐安里、翠湖濱江等風貌項目，每平方米單價從10萬元到21萬元不等，可以說“全線高端”。

但對于需要掏出真金白銀的買房人來說，城市界面和商業(yè)配套并沒有那么完美。

“這一輪城市更新中，很多風貌建筑得以保留。從目前的市場反應(yīng)看，風貌別墅的銷售更偏好在靜安、黃浦等區(qū)域。不過，近幾年楊浦推的公寓樓盤，從浦江之星再到現(xiàn)在中海的項目，還有保利瑯譽等，銷售情況都還不錯，但周邊配套可能還需要幾年的發(fā)展時間。”朱鋒表示。

楊浦濱江的住宅要分成改善型和風貌別墅兩個大類。

“從目前的本土消費來講，大部分市場需求還處于第一次改善階段。楊浦是人口大區(qū)，密度高，同時有著大量售后公房（注：售后公房，原來租賃的公房經(jīng)房改后出售給原承租人）、老公寓，從市場需求層面看，改善型住宅流速比較快。”朱鋒分析。

“第二次、第三次改善的時候，也許會考慮風貌別墅，但目前還沒到這個時機。將來大量產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入后，部分有購買力的人會喜歡風貌別墅。”他補充說。

大約兩周后，楊浦濱江又要迎來一次宅地出讓。出讓資料顯示，楊浦區(qū)N090602單元L4-02地塊為居住用地，出讓面積2.12公頃，容積率2.5。

每經(jīng)記者在現(xiàn)場看到，地塊距黃浦江直線距離僅幾百米，高層建筑將能一覽江景。地塊周邊交通便利，緊鄰12號線愛國路站，與上海國際時尚中心和超極合生匯的距離也相當近。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦通過微信對每經(jīng)記者表示：“該地塊未必會再現(xiàn)此前的熱度。供應(yīng)量不是關(guān)鍵，重要的是城市界面沒有跟上。如果產(chǎn)品在100平方米左右、12萬元/平方米以內(nèi)，流速應(yīng)該還可以。”