繼廣州之后，杭州房貸利率也發(fā)生變動(dòng)。在11月底-12月初，杭州首套房貸利率再度上調(diào)，最低漲至3.1%。
要知道，這是在一個(gè)月之內(nèi)，杭州房貸利率第二次上漲。在11月上旬，該地的首套房貸利率從2.9%曾上調(diào)至3.0%。
也就是說(shuō)，以300萬(wàn)元貸款、20年期等額本息還款方式為例，如果在11月初商貸買房，利息總額為95.72萬(wàn)元。兩輪上調(diào)之后，在當(dāng)下的利息總額為102.92萬(wàn)元，增加了7.2萬(wàn)元左右，每月大概多交300元。
另外，廣州、佛山、蘇州、東莞等地也相繼回調(diào)房貸利率，首套房貸利率重回3%及以上。
“房貸投放的成本和收益需要平衡，這是銀行目前比較主流的心態(tài)。一些銀行此前給予的優(yōu)惠利率，總體上在此類平滑線的極端位置，所以對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，再往下調(diào)空間確實(shí)不大。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)稱。
房貸利率的上調(diào)不僅與銀行的凈息差承壓有關(guān)，還與區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況緊密聯(lián)系。監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示，截至2024年三季度末，商業(yè)銀行凈息差為1.53%，繼續(xù)下探。
但同時(shí)，隨著穩(wěn)樓市政策效果釋放，房地產(chǎn)呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象。尤其是自9月底政治局會(huì)議提出要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”后，中央和地方層面政策持續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)景氣度顯著提升。
中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，11月深圳、成都、烏魯木齊、東營(yíng)共4城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，打破百城連續(xù)7個(gè)月全跌局面。
杭州二度上調(diào)房貸利率
有市場(chǎng)消息稱，11月30日起，浙江省主要商業(yè)銀行新發(fā)放的首套房貸利率將不低于3.1%。
有當(dāng)?shù)劂y行業(yè)人士證實(shí)，杭州首套房利率從3.0%上升至3.1%。“原因在于，杭州房產(chǎn)市場(chǎng)慢慢恢復(fù)了。”一位全國(guó)性股份制銀行在杭州地區(qū)的支行行長(zhǎng)對(duì)《財(cái)經(jīng)》表示。
這已經(jīng)是杭州房貸利率在短短1個(gè)月內(nèi)經(jīng)歷了兩次上調(diào)。11月8日，杭州首套房貸利率從2.9%上調(diào)至3.0%，二套房貸利率保持一致。
杭州房貸利率的變化與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的交易相關(guān)。據(jù)杭州貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，11月杭州十區(qū)二手房網(wǎng)簽10429套，環(huán)比10月（9120套）上漲14.4%，同比2023年11月（8801套）提升18.5%；11月網(wǎng)簽量創(chuàng)2024年1月以來(lái)最高紀(jì)錄，這也是自2023年3月以來(lái)，連續(xù)20個(gè)月的最高紀(jì)錄。
10月的數(shù)據(jù)同樣表現(xiàn)不錯(cuò)。當(dāng)月杭州十區(qū)二手房網(wǎng)簽9120套，創(chuàng)全年最高紀(jì)錄。環(huán)比9月上漲51.2%，同比上年10月提升45.3%。住宅均價(jià)29411元/平方米，環(huán)比9月價(jià)格28091元/平方米上漲4.7%，同比2023年10月31472元/平方米下滑6.5%。
房貸利率上漲的情況不只出現(xiàn)在杭州一地，11月7日廣州從2.85%上調(diào)至3%。當(dāng)?shù)劂y行房貸經(jīng)理表示，3%有可能是下限，（未來(lái)）在此基礎(chǔ)上有望繼續(xù)小幅上漲。
“調(diào)整的多少取決于自身資產(chǎn)負(fù)債的情況。但在凈息差承壓中，適當(dāng)?shù)卣{(diào)高房貸利率，可以平緩銀行的壓力。”有銀行業(yè)分析人士稱。
凈息差是反映商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)效益的關(guān)鍵指標(biāo)之一。國(guó)家金融監(jiān)督管理總局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年三季度末，商業(yè)銀行凈息差為1.53%，仍處于歷史低位，并低于監(jiān)管規(guī)定的1.8%的“警戒線”。
從具體機(jī)構(gòu)類型來(lái)看，大型商業(yè)銀行三季度凈息差為1.45%，較二季度下降0.01個(gè)百分點(diǎn)；城市商業(yè)銀行三季度凈息差較二季度下降0.02個(gè)百分點(diǎn)，為1.43%；民營(yíng)銀行三季度凈息差較二季度下降0.08個(gè)百分點(diǎn)，為4.13%；股份制商業(yè)銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行三季度凈息差分別為1.63%、1.72%，與二季度持平。
核心城市有望率先回穩(wěn)
房貸利率的上升也從側(cè)面反映出了房地產(chǎn)回穩(wěn)的信號(hào)。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建、二手住宅銷售市場(chǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，2024年11月，百城二手住宅平均價(jià)格為14278元/平方米，環(huán)比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌7.29%。百城新建住宅平均價(jià)格為16592元/平方米，本月受優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)，新房?jī)r(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.36%，同比上漲2.40%。
需要注意的是，深圳、成都、烏魯木齊、東營(yíng)共4城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，打破百城連續(xù)7個(gè)月全跌局面，釋放積極信號(hào)。
其中，一線城市價(jià)格回穩(wěn)明顯。二手住宅方面，11月深圳環(huán)比上漲0.21%，結(jié)束18個(gè)月連跌局面。“9.29新政后，深圳二手住宅成交量迅速回升，市場(chǎng)需求加速釋放帶動(dòng)業(yè)主預(yù)期修復(fù)，11月二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)小幅上漲。”分析人士稱。
中指研究院表示，11月北京、上海和廣州二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅均在0.1%-0.3%之間，連續(xù)2個(gè)月維持微跌態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)跌幅較之前明顯收窄。成都二手房成交量保持高位，市場(chǎng)情緒有所修復(fù)，部分業(yè)主提高掛牌價(jià)，帶動(dòng)成都二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.12%。
從政策層面上來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)釋放利好信號(hào)。在中央層面，允許運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地，并明確收購(gòu)主體、收購(gòu)范圍、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及程序等內(nèi)容。
再例如在近日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》稱，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過(guò)140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。
“自2024年9月底開(kāi)始，中央政府推出了一攬子新政與此前的做法有很大的不同。這是政府首次明確將‘要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)’作為重要目標(biāo)。除了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)本身的利好政策，增量財(cái)政刺激政策也可能帶來(lái)上行驚喜。”有分析人士稱，展望明年，市場(chǎng)對(duì)財(cái)政政策逆周期調(diào)節(jié)的預(yù)期仍然很高，應(yīng)繼續(xù)利好房地產(chǎn)行業(yè)。
地方層面則繼續(xù)在限購(gòu)、首付比例等方面作出優(yōu)化。例如上海、北京、深圳、廣州四地先后宣布取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。廣州擬出入戶新政，7區(qū)內(nèi)購(gòu)房滿1年可申請(qǐng)落戶，并在全市范圍內(nèi)征集已建成的存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目。深圳、廣州、貴陽(yáng)等則從提高貸款額度、延長(zhǎng)還款時(shí)間、支持公積金支付首付等方面進(jìn)行優(yōu)化等。
“參考止跌回穩(wěn)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，海外5國(guó)房?jī)r(jià)下行周期在5年-10年左右，跌幅在20%-40%左右；參照此，展望2025年，預(yù)計(jì)核心城市有望率先回穩(wěn)，重要指標(biāo)降幅收窄。”中信建投分析人士稱。
2024年11月底，惠譽(yù)表示，最新推出的一系列政策組合拳旨在提振了短期房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒，但該板塊能否長(zhǎng)期向好尚存很大的不確定性。房地產(chǎn)行業(yè)仍受多重結(jié)構(gòu)性痼疾困擾，包括存量房庫(kù)存高企、就業(yè)環(huán)境低迷以及購(gòu)房者住房支付能力相對(duì)較低等。與平均按揭貸款利率相比，許多城市的住宅租金收益率仍然較低，顯示平均售價(jià)仍有擠壓空間。
惠譽(yù)預(yù)計(jì)，2024年至2040年期間，中國(guó)每年新建住房需求總量將達(dá)到8億平方米左右，其中新建商品房供應(yīng)量約為每年6億平方米。經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展前景樂(lè)觀且購(gòu)房限制持續(xù)放寬的高線城市有望勝出。